Estimo

Espropriazioni per

pubblica utilita'

PREMESSA:

L’espropriazione per pubblica utilità consiste nel trasferimento coattivo della proprietà di un bene da un soggetto ad un altro.
In Italia le espropriazioni per pubblica utilità furono previste nei diversi stati con leggi particolari, finché, avvenuta l’unificazione del Regno, fu emanata la legge fondamentale del 25 giugno 1865, n. 2359.Questa legge in gran parte opera del Pisanelli, è attualmente in vigore e rimane un attestato di sapienza e di tecnica . Oggi questa legge si usa in casi particolari e talora per le aree edificabili .
Venti anni dopo,il comune di Napoli, costretto a risanare un quartiere della città colpita dal colera promulgò la legge speciale del 15 gennaio 1885, n. 2892, rivolta ad espropriare di più e a pagare di meno .
L’espropriazione di un immobile, nei riguardi dell’entità, può essere totale o parziale e, rispetto alla durata, permanente o temporanea.
Le principali leggi che regolano le espropriazioni per pubblica utilità sono.

LEGGE FONDAMENTALE 25 GIUGNO 1865, n. 2359

Il criterio di indennizzo fu di reintegrare totalmente il valore venale del bene espropriato. In particolare si stabilirono i seguenti cas:i

· In caso di espropriazione permanente totale (art. 39) l’indennità spettante al proprietario espropriato deve corrispondere al giusto prezzo che, a giudizio dei periti, avrebbe avuto l’immobile in una libera contrattazione di compravendita. Si tratta quindi di valutare l’immobile solo secondo il più probabile valore di mercato.

· In caso di espropriazione permanente parziale (art. 40) l’indennità sarà uguale alla differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile prima dell’occupazione ed il giusto prezzo che potrà avere la parte rimasta dopo l’occupazione. All’indennità dovranno essere aggiunti gli eventuali danni immediati e futuri che l’espropriante viene ad arrecare all’immobile con l’occupazione, quali frutti pendenti, costi per adattamenti, riconversioni, ecc. Secondo l’art. 41, invece, qualora dall’esecuzione dell’opera pubblica derivi un vantaggio, questo va stimato e detratto dall’indennità.

In ogni caso e per quanto possa essere il vantaggio, l’indennità dovuta al proprietario espropriato non potrà essere minore della metà di quella desunta in base all’art. 40. L’occupazione per causa di pubblica utilità si ha quando si occupa il fondo soltanto per un determinato periodo. L’occupazione temporanea si può avere per esecuzione di opere dichiarate di pubblica utilità oppure per motivi di urgenza.Le occupazioni temporanee che sono dichiarate urgenti non possono durare più di due anni. Contrariamente a quanto disposto per l’espropriazione totale o parziale, l’indennità di occupazione, va determinata e pagata all’inizio dell’occupazione stessa e consiste nel risarcire al proprietario:

1. I danni immediati causati con l’occupazione.

2. A mancati redditi prevedibili durante il periodo dell’occupazione.

3. Le eventuali spese dirette e indirette.

4. Gli eventuali danni all’immobile verificabili dalla fine dell’occupazione.

Con la seguente formula:

Ind = Fp + Bf * qn - 1 + S + d + 1
qn qn r qn

LEGGE DEL 15 GENNAIO 1885, n. 2892, PER IL RISANAMENTO DELLA CITTA’ DI NAPOLI

Questa legge speciale fu stabilita con lo scopo di realizzare in piano di risanamento della città di Napoli particolarmente colpita da una grave epidemia colerica per colpa dell’affollamento e le abitazioni antigieniche.In conseguenza e soprattutto al fine di determinare l’indennità, è stata emanata la legge speciale del 15 gennaio 1885 che si è dovuta adattare alla particolare situazione del momento e corrispondere alle condizioni economiche e sociali del tempo e del luogo. A termini dell’art. 13, infatti, fu stabilito che l’indennità dovuta ai proprietari fosse determinata sulla media del valore venale e il coacervo dei fitti dell’ultimo decennio, purché avessero una data certa. In caso contrario la somma di dieci canoni di affitto doveva essere sostituita con quella di altrettanti redditi imponibili catastali. Sostanzialmente l’indennizzo si doveva determinare risolvendo una delle seguenti formule:

Ind = Vv + 10 ca
2

Ind = Vv + 10 Ri
2

Si può accennare il problema dell’indennizzo in caso di espropriazione parziale, anche se legge di Napoli non lo presenta. In ogni modo la dottrina e la giurisprudenza si sono messe insieme per la ricerca dell’indennità per esproprio parziale in base all’applicazione dell’art. 40 della legge 1865 e dell’art. 13 della legge 1885.
Dovendo determinare l’indennizzo nel caso di espropriazione parziale sulla base della legge di Napoli, si dovrà impostare e risolvere la seguente espressione:

Ind = Vva+10 Ica +10 Icp
Vvp 2

Dove:

Vva= valore venale del fondo prima esproprio

Vvp= valore venale del fondo dopo esproprio

10 Ica= 10 canoni prima dell’esproprio

10 Icp= 10 canoni dopo l'esproprio

L’art. 13 della legge di Napoli è quindi sicuramente applicabile anche nei casi di espropriazione parziale poiché si tratta di determinare l’indennizzo per differenza tra i valore dell’intero immobile prima dell’esproprio e quello relativo alla parte residua.

LEGGE SULLA CASA DEL 22 OTTOBRE 1971, n. 865.

La legge n. 865 del 22 ottobre 1971, detta legge “per la casa”, istituì nuovi criteri per la determinazione dellparte modificata dalla legge n. 10 del 28 ’indennità di esproprio, che fu in gennaio 1977, detta “Bucalossi”. Secondo l’articolo 16 della legge per la casa l’indennità di espropri è determinata nei seguenti casi:

· Per le aree fuori dei centri abitati, l’indennità è pari al valore agricolo medio (V.A.M) delle singole qualità di coltura effettivamente praticate.Nel caso di cessione volontaria, che avvenga entro 30 giorni, il proprietario riceverà un sovrapprezzo non superiore del 50% dell’indennità;se poi la cessione volontaria avvenisse da parte di un proprietario coltivatore diretto, il valore dell’indennità sarà triplicato

· Per le aree dentro i centri abitati, l’indennità è pari al valore agricolo medio della coltura più redditizia della zona moltiplicato per un coefficiente variabile:

a) Da 2 a 5 volte se l’area ricade in Comuni con popolazione inferiore ai 100.000abitanti;

b) Da 4 a 10 volte se l’area ricade in Comuni con popolazione superiore ai 100.000 abitanti.

E’ ovvio che questi coefficienti moltiplicatori dovranno tener conto della maggiore o minore centralità, nonché dell’esistenza o meno di centri storici.

Per le aree che sono edificate, l’indennità è calcolata in base alla somma del valore dell’area più il valore delle costruzioni, tenuto conto del loro stato di conservazione.

LEGGE n. 359 /1992 (LEGGE AMATO)

Il calcolo per l’indennità di esproprio per le aree interne ai centri edificati stabiliti dall’art. 16 della legge per la casa, modificato dall’art. 14 della legge Bucalossi, fu dichiarato non costituzionale dalla Corte con la sentenza n. 5 del 30 gennaio 1980. Per le aree edificabili sono tornata in vigore i criteri prevista dalla legge fondamentale del 1865 mentre per le aree a destinazione agricola rimaneva operante la legge per la casa.
Il vuoto normativo è stato colmato con la legge n. 359/1992 (legge amato).Questa legge ripresenta i criteri di indennizzo della legge Napoli: l’indennizzo è dato dalla media tra il valore venale e 10 volte il reddito dominicale rivalutato, l’importo così determinato è però ridotto del 40%. Tale riduzione non si applica in caso di cessione volontaria. Si hanno quindi due casi.

Indennità provvisoria:

Ind = Vv + 10 RD * 60%
2

Indennità in caso di cessione volontaria :

Ind =Vv + 10 RD
2

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